-Üniversite öğrencilerinin kalacak yer bulamadıkları için parklarda yatma eylemleri nedeniyle gündeme yurt sorunu şeklinde yansıdı. Ama daha önce bina inşaat maliyetlerinde başlayan artışlar, konut satış fiyatlarına yansıdı, konut kiralarında kısa dönemli fahiş artışlara yol açtı.

-Artan kiralar nedeniyle mevcut kiracıların taşınma kararını ertelemek zorunda kalması, yeni kiracılardan istenen bedellerin daha yükselmesini tetikliyor. Kısacası, şu anda bir yandan öğrencilerin yurt sorunu, bir yandan fiyatları giderek artan konut sorunu ve buna bağlı olarak kiracıların yaşadıkları sorunlar, giderek derinleşiyor.

-Türkiye için konum bazında gayrimenkul değeri ve kira bedeli tahmini sunan bir platform olan Endeksa’nın Eylül ayında yaptığı taze değerlendirmelere göre konut kira artışı Türkiye genelinde %55 iken İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya ortalaması %73 seviyesinde gerçekleşti.

-Sosyal devlet devreye girmediği taktirde, yatırım geri dönüş sürelerinin artması nedeniyle kiralar daha da hızlı artacak. Bu durum “yeni kiracı” durumundaki genç ve çalışan kesimin ev sahibi olma umudunu ortadan kaldırıyor, asgari insani ihtiyaçlarını karşılayabilecek bir konutta kiracı olabilmeyi de güçleştiriyor. Yani sadece yurt sorunu ile değil, genel olarak bir barınma sorunu ile karşı karşıyayız.

-Vergi vergi politikaları, barınma sorununa çare olabilir mi? Bazı ülkelerde denenip olumlu sonuçlar alınan Boş Ev Vergisi, Türkiye’de de uygulanmalı.  Sahibi tarafından kullanılan konutlara, sahibi tarafından kullanılmayanlara göre daha düşük emlak vergisi uygulanmalı. Böylece ev sahipliği teşvik edilecek ve artan oranlı vergileme sayesinde boş tutulan evlerin sahibine maliyeti artacağı için kiraya vermek daha cazip olacak.  

-Sosyal konutların üretimi ve tahsisi devlet eliyle yapılmalı.  Bu, siyasi tercihler nedeniyle sor olsa da en alt gelir grupları için kamunun böyle bir görev üstlenmesi sosyal devlet olmanın bir mecburiyetidir. Vergisel teşviklerle bütün bu önlemler alındığında, konut ve barınma sorunu önemli ölçüde azalabilir.

Salgın kısıtlamalarının gevşetilmesi, gündelik hayatın hareketlenmesi ve üniversitelerin yüz yüze eğitime başlayacağının açıklanmasıyla birlikte, özellikle büyük şehirlerimizde bir barınma sorunumuz olduğu ortaya çıktı.

Üniversite öğrencilerinin kalacak yer bulamadıkları için parklarda yatma eylemleri nedeniyle konu gündemin üst sıralarına yurt sorunu şeklinde yansımış olsa da sırasıyla önce bina inşaat maliyetlerinde başlayan artışların konut satış fiyatlarına yansımasına ve buradan hareketle konut kiralarında kısa dönemli fahiş artışlara yol açan bir süreç yaşadığımız anlaşılıyor. Artan kiralar nedeniyle mevcut kiracıların taşınma kararını ertelemesi, yeni kiracılardan istenen bedellerin daha yükselmesini tetikliyor.

Büyük veri analizi ve makine öğrenimi yöntemlerini kullanarak tüm Türkiye için konum bazında gayrimenkul değeri ve kira bedeli tahmini sunan bir platform olan Endeksa’nın Eylül ayında yaptığı taze değerlendirmelere göre konut kira artışı Türkiye genelinde %55 iken İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya ortalaması %73 seviyesinde gerçekleşti. [i]

Endeksa’dan alınan veriler, Aralık 2019’dan itibaren kira endeksinin kesintisiz bir şekilde yükseldiğini gösteriyor.

Tablo1’de görüldüğü gibi Ocak 2014’de 100 olan endeks değeri, geçen ay sonunda 171.81’i bulmuş durumda.

Tablo 1 – TÜRKİYE KONUT KİRA ENDEKSİ

Tablo2’ye göre kiralardaki yükselişin temel nedeni, konut fiyatlarındaki artış. Zira oradaki artış daha çarpıcı. 2014 değeri 100 olan endeks, 2021 Ağustos’unda 206,67 değerine ulaşmış durumda. Konut yatırımcısı, belli bir getiri oranının altına razı değil gibi görünüyor.

Tablo 2 – TÜRKİYE KONUT FİYAT ENDEKSİ

Her iki endeksin değeri, Kasım 2019’a kadar 125-130 aralığında seyrederken, bu noktadan itibaren konut fiyatlarının, kiralara kıyasla daha hızlı yükseldiğini görüyoruz.

2019 Ağustos ayında kamu bankaları tarafından konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1 sınırının altına indirilmesi ve bunun devamında özel bankaların faiz indirimlerine katılması bir süredir ertelenen talepteki canlanmayı beraberinde getirmişti. Bu büyük kredi arzının ve parasal genişlemenin yarattığı enflasyon endişesinin konut fiyatlarındaki ralliyi başlattığını, bugünden geriye doğru baktığımızda daha iyi seçebiliyoruz. Anadolu Ajansı’ndan Murat Birinci analizinde, konut kredisi faiz oranlarının değişimi ile ipotekli konut satışları arasındaki çok yüksek korelasyona dikkatimizi çekiyor[ii]

SOSYAL DEVLET DEVREYE GİRMEDİĞİ TAKDİRDE KİRALAR DAHA DA HIZLI ARTACAK

Yukarıdaki tabloların her ikisi de artış trendinin halen devam ettiğini gösteriyor. Kötü haber ise -sosyal devlet devreye girmediği taktirde- yatırım geri dönüş sürelerinin artması nedeniyle kiraların daha da hızlı artacağı beklentisi. Bu durum “yeni kiracı” durumundaki genç ve çalışan kesimin ev sahibi olma umudunu ortadan kaldırdığı gibi, asgari insani ihtiyaçlarını karşılayabilecek bir konutta kiracı olabilmeyi de güçleştiriyor.

Demek ki sadece yurt sorunu ile değil, genel olarak bir barınma sorunu ile karşı karşıyayız.

“YAP-İŞLET-DEVRET” YÖNTEMİYLE ÖZEL SEKTÖR TARAFINDAN YAPILAN YURTLARIN YARISI BOŞ

Bu yazımı hazırlarken şaşkınlıkla öğrendiğim bir başka bilgi de, çok sayıda boş kalan yurt yatak kapasitesi varken öğrencilerimizin hala barınma sorunu yaşıyor olmaları. Sultan Uçar’ın 2019’daki haberine göre, “yap-işlet-devret” yöntemiyle özel sektör tarafından 15 ile 35 yıl yatak başına ücret ödeme garantisiyle yapılıp, KYK’ya devredilen yurtların yarısı boş, bazıları ise hiç açılmamış.[iii]

Yap-işlet-devret kapsamında yapılan bu yurtların bazılarının şehrin çekim merkezlerine, bazılarının da üniversitelere uzak olması, özellikle Anadolu şehirlerinde hem kapasite fazlası oluşmasına hem de hala yurt ihtiyacından söz edilebilmesine neden oluyor. Aslında, yurt ve huzurevi gibi toplu barınma alanları başlı başına yazı konusu olabilecek derinlikte. Genel barınma sorununun bir parçası olduğu için, çözümün de bir parçası olarak dikkate alınmaları gerekiyor.

VERGİ POLİTİKALARI, BARINMA SORUNUNA ÇARE OLABİLİR Mİ?

Vergici bakış açısıyla yaklaştığımızda, vergi politikalarımızda barınma sorununa çare olacak değişiklikler yapabilir miyiz, sorusu akla geliyor. Vergi yasalarımızda barınma ihtiyacını destekleyen mevcut hükümler nelerdir? Bunlara ek olarak hangi düzenlemeleri yapabiliriz?

Öncelikle, vergi yasalarımızdaki destekleri hatırlayalım:

• Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre; binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2021 yılı için 7.000 TL’si gelir vergisinden istisna edildi.
  • Bu tutar yıllık toplam kiraya uygulanıyor ve her yıl güncelleniyor. 2014 yılı için 3.300 TL idi. Kira endeksindeki artış ile karşılaştırıldığında, yapılan güncellemenin tatmin edici ölçülerde olduğu söylenebilir ise de, özellikle barınma ihtiyacına hizmet eden sosyal bir istisna olarak, güncel sorunun çözümüne katkısı nedeniyle 7.000 TL’lık tutarın artırılması düşünülebilir.
  • Söz konusu istisna tutarı büyük şehirlerde kademeli olarak daha fazla yükseltilebilir
  • Mevcut durumda her mükellef için kira gelirleri toplamına bir defa uygulanan bir istisnadır. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, her konuta ayrı ayrı uygulanacak şekilde genişletilebilir
  • Mevcut durumda, düzenli olarak yıllık beyanname vermek zorunda olan ticaret, ziraat ve serbest meslek erbabı bu istisnadan yararlanamıyor. Bu gelir gruplarını da mülklerini mesken olarak kiralamaya teşvik etmekte bir sakınca olmasa gerektir. İstisna uygulamasına dahil edilmeleri düşünülebilir.
  • Hatta buna paralel bir istisna maddesine Kurumlar Vergisi Kanunu’nda da yer verilerek, kurumların da elindeki âtıl mülklerle barınma sorununa katkısı sağlanabilir
• Kentsel Dönüşüme İlişkin Vergi Avantajları:
  • 6306 Sayılı Kanun gereğince çok sayıda Vergi, Harç ve Diğer bedeller muafiyet kapsamına alındı. Bu kapsamda yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalardan,
    • noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar,
    • damga vergisi,
    • veraset ve intikal vergisi,
    • döner sermaye ücretleri ve diğer ücretler;
    • kullandırılan kredilere ilişkin banka ve sigorta muameleleri vergisi alınmıyor.
  • Ayrıca KDV Kanunu’na göre, kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konut teslimlerinin ile bu kapsamda yapılacak inşaat taahhüt işleri %1 oranında KDV’ne tabidir.
• Katma Değer Vergisi, konutların arsa değerleri dikkate alınarak kademeli olarak indirimli uygulanıyor. Buna göre; net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlardan, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılanlarda, arsa birim m2 vergi değeri;
  • 000 TL’nin altında olan konutların tesliminde KDV oranı %1,
  • 000 TL ile 2.000 TL arasında olan konutların tesliminde %8,
  • 000 TL’nin üzerinde olan konutların tesliminde ise %18 uygulanıyor
• 2017 yılında yürürlüğe giren bu düzenlemedeki baremler o tarihten beri güncellenmediği için büyük şehirlerimizde çoğu konut teslimi fiilen %18 oranında KDV’ne tabi hale geldi. Söz konusu değerlerin güncellenerek konutta KDV yükünün azaltılması barınma sorununa olumlu etki yapacaktır.
• Değerlerin güncellenmesine alternatif olarak konut teslimlerinde KDV oranının %8 olarak sabitlenmesi de düşünülebilir. Bu seçenek, sektörün uzun vadeli planlama yapabilmesine yardımcı olacaktır.
• Vergi kanunlarımızın referans olarak alabileceği bir “sosyal konut” tanımı geliştirilmesi yararlı olacaktır. Vergi kanunlarımızda zikredilen lüks sınıf, birinci ve ikinci sınıf gibi tanımlamaların da çağımızın konfor seviyeleri dikkate alınarak güncellenmesi de yerinde olacaktır. Bu durumda, sosyal konutlara yönelik %1 gibi avantajlı KDV oranı, daha düşük oranda tapu harçları ve emlak vergisi vb. uygulamalar getirilebilir.
• Gelir Vergisi Kanununun 89 uncu maddesi ve Kurumlar Vergisi Kanunun 10. Maddesi gereğince mükellefler kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışladıkları öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi inşası dolayısıyla yaptıkları harcamaları veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımları ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımları yıllık beyanname ile birlikte gelir veya kurum kazancından indirebilirler.

MEVCUT KONUT STOKLARI, EKONOMİYE KAZANDIRILMALI

Vergi yasalarımızda barınma ihtiyacına değinen hükümlerden bazıları bu şeklidedir. Bunlara ek olarak yeni bazı düzenlemeler de dikkate alınabilir.

Yapılacak yeni düzenlemelerin ana fikri, kısa dönemde mevcut konut stoklarını ekonomiye kazandırarak, bunları ihtiyaç sahiplerine satış veya kiralama yoluyla kullanımına sunmak olmalıdır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) İmar ve Şehircilik Daire Başkanı Gürkan Akgün, İstanbul’da 400-700 bin civarı boş ev olduğunu ifade ediyor. [iv]

Türkiye Müteahhitler Birliği ise İnşaat Sektörü Analizi başlıklı raporunun Temmuz 2021 sayısında (sf. 23) Türkiye’de şu an yaklaşık 1,5 milyonluk konut stoku bulunmasına ve satış oranlarının düşmesine rağmen fiyatlarda kayda değer düşüş beklentisinin mevcut olmadığı belirtiliyor.[v]

Hem yeni üretilen konutlarda hem de ikinci el konutlarda önemli miktarda boş tutulan konut olduğu anlaşılıyor. Bu noktada, bazı ülkelerde denenip olumlu sonuçlar alındığı belirtilen Boş Ev Vergisine değinmek yerinde olabilir:

BOŞ EV VERGİSİ GETİRİLMELİ

Kalabalık nüfusu ve arazi kıtlığına rağmen yerleşimi ve planlamasıyla ilham verici bir şehir olan Singapur’da sahibi tarafından kullanılan konutlar, sahibi tarafından kullanılmayanlara göre daha düşük emlak vergisi oranlarına sahiptir. Bu vergi politikası bir yandan ev sahipliğini teşvik ederken bir yandan da artan oranlı vergileme sayesinde boş tutulan evlerin sahibine maliyetini artırarak kiraya vermeye zorluyor.

Kanada’nın güzelliği ve şehir planlamasıyla ünlü Vancouver kentinde 2017 yılında uygulamaya konulan “Boş Evler Vergisi – Empty Homes Tax” ilk birkaç yıldaki uygulamanın ortaya koyduğu başarı trendiyle kısa sürede hem Kanada’da hem de diğer bazı ülkelerde yerel yönetimlerin ilgisini çekti.

Bu vergi şehir sınırları içindeki boş tutulan konutların ihtiyaç sahiplerine kiralanması veya satılmasının teşviki için devreye alınmıştı. Böylece bir yanda âtıl durumda konutlar beklerken diğer tarafta kiraya sunulan sınırlı sayıdaki evlere yönelik talebin yol açtığı kira artışlarının önlenmesi düşünülmüştü.

Boş Evler Vergisi Yasası’na göre, şehir içinde konut sahibi olanlar yıllık beyanname vererek bu mülklerin boş, dolu veya istisna kapsamında olduğunu beyan etmek zorundadır. Yasada belirtilen muafiyet veya istisna şartlarından herhangi birini taşımayan konutlar emlak değeri üzerinden belli oranda ilave vergi ödemek zorundadır. Örneğin;

• Eğer konut sahibinin kendisi, aile üyeleri veya bir yakını tarafından esas ikametgâh olarak kullanılıyorsa,
• Yılın en az 180 gününde, her biri kesintisiz en az 30 günlük dönemler halinde kiraya verilmiş ise,
• Mülk, çözüm bekleyen bir mirasın parçasını oluşturuyorsa, mesela kayyum tarafından yönetiliyorsa,
• Mülk büyük bir tadilattan geçiyorsa veya inşaat veya yeniden geliştirme aşamasındaysa,
• Mal sahibi veya kiracı bir hastane veya bakımevinde uzun süreli tıbbi bakım görüyorsa
• Konutun mülkiyeti yıl içinde değiştiyse,

bu vergi uygulanmayacaktır.

Vergi Müfettişi Erhan Selim, Hong Kong’da satılamayan evlerin fiyatını düşürebilmek için 2018 yılında bu verginin tartışmaya açıldığını ve sonrasında ülkede çıkan bir takım karışıklıkların ardından askıya alındığını belirtiyor. Los Angeles, Oakland, Paris gibi şehirlerdeki uygulamaları ve bu vergi hakkında detaylı bir değerlendirmeyi Erhan Selim’in makalesinde bulabilirsiniz[vi].

KİRACILARA HANGİ VERGİ İNDİRİMLERİ SAĞLANABİLİR?

• Gelir Vergisi Mükellefleri İçin Kira İndirimi:
  • Adına kayıtlı meskeni olmayan ve esas ikametgahında kiracı olarak oturan gelir vergisi mükelleflerinin ödedikleri kiranın belli bir kısmını matrahtan düşmelerine izin verilmelidir. Bu indirim hakkı bordro ile vergilendirilen ücretliler de dahil olmak üzere tüm gelir ergisi mükelleflerine tanınmalıdır. Eğitim, sağlık, hayat sigortası prim indirimlerinde olduğu gibi, bu indirim tutarı asgari ücret tutarı ile ilişkilendirilebilir.
  • Buna paralel olarak, aynı şartları taşıyan ve kirada veya özel huzurevlerinde oturan emeklilere de aynı tutarda sosyal yardım yapılmalıdır
• İLK DEFA EV ALACAK OLANLARA DESTEKLER VERİLEBİLİR
• İlk defa ev alacaklara kamu bankalarınca indirimli kredi olanakları sağlanabilir, bu tutarın üst sınırı örneğin bedelli askerlik için tayin edilen tutara endekslenebilir
• Tapu harcı istisnası uygulanabilir veya indirimli harç uygulanabilir,
• İlk defa ev alacaklara yapılacak konut teslimlerinde indirimli oranda KDV uygulanabilir.

Orta ve uzun dönemde özellikle büyük şehirlerde ucuz sosyal konut üretimini sağlayacak arsa üretimini teşvik ve üretilen bu konutların gerçek ihtiyaç sahiplerine ulaşmasını temin etmek elzemdir.

SOYAL KONUT ÜRETİMİ, SOSYAL DEVLET OLMANIN MECBURİYETİDİR

Sosyal konutların devlet eliyle üretimini ve tahsisini sağlamak maalesef siyasi tercihlerden ve şüpheli kaynak aktarımlarından bağımsız olarak düşünülmesi zor bir seçenektir. En alt gelir gruplarıyla sınırlı olarak kamunun böyle bir görev üstlenmesi sosyal devlet olmanın bir mecburiyetidir. Bunun dışında, piyasa dinamiklerine saygılı, kişilerin yatırım kararlarını rasyonel ölçülerden saptırmayacak önlem ve desteklere ihtiyaç bulunmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul altınla birlikte, her zaman geçerli ve güvenilir bir yatırım aracı olarak görülmüştür. Bu nedenle, kişilerin ve kurumların konut yatırımları teşvik edilmekle birlikte, bunları kiraya vermek konusunda vergisel teşviklere ve hukuki düzenlemelere öncelik verilmelidir.

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI LİDERLİK ÜSTLENMELİ

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonları gibi kurumsal yatırımcıların kiralama amacıyla konut edinmeleri sektörde iktisadi ve hukuki bakımdan liderlik üstlenmeleri çok önemlidir. Yabancı kişisel ve kurumsal yatırımcıların da Türkiye’de oturmak gayesi olmasa da kiralanabilir konuta sermaye aktarmaları için gerekli düzenlemeler yapılmalıdır. Gayrimenkul yatırım fonlarınca bu alanda yapılabilecek menkul kıymetleştirme çalışmaları sektörün bu tarafına düzen ve güven sağlayabilir, düşüncesindeyim.

[i] https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/turkiye-genelinde-ortalama-kira-deger-artisi-55 Erişim 19.09.2021

[ii] Murat Birinci “ Konut stokunun eritilmesinde kamu bankalarının payı büyük” https://www.aa.com.tr/tr/ekonomi/konut-stokunun-eritilmesinde-kamu-bankalarinin-payi-buyuk/2065426 Erişim 28.9.2021

[iii] https://www.sozcu.com.tr/2019/egitim/yurt-bos-kasa-dolu-5309163/ Erişim 27.09.2021

[iv] https://emlakkulisi.com/istanbul-ve-ankarada-kac-bos-daire-var/682643 Erişim 28.09.2021

[v] https://www.tmb.org.tr/uploads/publications/60e6b78ded6d830993d559a1/1625751949522-tmb-bulten-temmuz-2021.pdf Erişim 27.09.2021

[vi] Erhan Selim “Boş Ev Vergisi (BEV): Boş Evin Vergisi Olur Mu?”  http://www.muhasebetr.com/yazarlarimiz/erhanselim/069/ Erişim: 25.09.2021

Ahmet Cangöz

Grant Thornton / Partner

cangoz@turcomoney.com